Zo werken woningcorporaties aan betaalbare warmtenetten

In de warmtetransitie spelen woningcorporaties een belangrijke rol als startmotor voor aardgasvrije wijken. Betaalbaarheid is een speerpunt in de zoektocht naar aardgasvrije warmte-oplossingen. Wat zijn dan de issues, uitdagingen en must-do’s? Woningcorporatie Plavei en infraspecialist Firan delen ervaringen en adviezen.

In het landelijke Klimaatakkoord is afgesproken dat 1,5 miljoen woningen in Nederland uiterlijk in 2030 van het aardgas af zijn. In 2050 zouden alle zeven miljoen huishoudens aardgasvrij wonen. Woningcorporaties spelen een belangrijke rol in deze ambitie: door de woningvoorraad te verduurzamen en wooncomplexen aan te sluiten op een warmtenet zijn de corporaties in staat om de warmtetransitie te versnellen. Met de Startmotor en Renovatieversneller ondersteunt Aedes de corporaties om versneld te verduurzamen.

Betaalbaarheid is een terugkerend thema in de discussie over aardgasvrije warmte-oplossingen voor huurwoningen. “Betaalbaarheid, kwaliteit en duurzaamheid zijn de speerpunten van onze strategie”, vertelt Robin Sommers, projectcoördinator duurzaamheid bij woningcorporatie Plavei, met zo’n 4.000 woningen in de Gelderse gemeenten Montferland en Zevenaar.

De corporatie werkt momenteel aan sloop en vervangende nieuwbouw, renovatie en verduurzaming in de Bloemenbuurt in Didam. “Bij nieuwbouw en renovatie streven we naar nul-op-de-meter woningen, en stimuleren we de sloper en aannemer om circulair samen te werken. Bij renovatie nemen we ook maatregelen die woningen flink energiezuiniger maken, en plaatsen we bijvoorbeeld volledig nieuwe gevels en zonnepanelen.”

De doelstelling van koepelorganisatie Aedes om de woningvoorraad van de Nederlandse corporaties in 2020 te voorzien van gemiddeld een energielabel B heeft Plavei al in 2019 behaald: dat lukte onder andere door ruim 500 woningen in Didam, Giesbeek en Angerlo te verduurzamen.

Een warmtenet voor de Bloemenbuurt

In de zoektocht om renovatie en nieuwbouw te combineren met een duurzame en aardgasvrije energievoorziening verkent Plavei de mogelijkheden van all electric oplossingen en warmtenetten. In de Bloemenbuurt in Didam zijn plannen voor een nieuw warmtenet, waarvan naast 217 huurwoningen van Plavei ook zo’n 400 particuliere woningeigenaren in de wijk gebruik kunnen maken.

Sommers: “We hebben eerst gekeken naar all electric oplossingen. Daarvoor zou een flinke verzwaring van het elektriciteitsnet in de wijk nodig zijn. Samen met Liander, Firan, de gemeente Montferland en onderzoekers hebben we vervolgens de alternatieven bekeken. Een warmtenet met een aanvoertemperatuur van 70°C (en een retourwarmte van 40°C) is naar voren gekomen als een goede optie: betaalbaar voor onze huurders en ook geschikt voor de particuliere woningen in de wijk, die veelal een energielabel C en D hebben.” De gemeente Montferland, Firan en Plavei onderzoeken momenteel de haalbaarheid van het net, om in 2021 de eerste woningen aan te sluiten. In totaal zijn de komende jaren 600 aansluitingen in de wijk voorzien.

Leonie Schaart, als senior business ontwikkelaar van Firan betrokken bij het project in de Bloemenbuurt, ziet bij woningcorporaties dat de betaalbaarheid van huurders voorop staat. “In de praktijk betekent dat vaak woonlastenneutraliteit het vertrekpunt is. Firan staat voor betaalbare, betrouwbare en duurzame warmte voor iedereen – dat is het vertrekpunt voor al onze projecten.

In de praktijk is betaalbaarheid soms een abstracte term. Je moet eigenlijk de vraag stellen: voor wie is een warmtenet betaalbaar?” Voor woningcorporaties spelen naast de investeringen in de realisatie van een warmtenet, die te maken hebben met de eenmalige aansluitkosten per woning, ook de kosten voor de eindgebruiker mee. De huurder betaalt uiteindelijk het jaarlijkse vastrecht en de maandelijkse verbruikskosten.

Slimme planning en bouw

Om tot een kosteneffectieve planning te komen is het voor veel woningcorporaties belangrijk om de overstap naar aardgasvrije warmte af te stemmen op de meerjarenplannen (en daarbij behorende investeringscapaciteit) voor onderhoud en renovatie. De aansluiting op een warmtenet is namelijk eerder haalbaar als de kosten over meerdere jaren kunnen worden verspreid dan als er – op korte termijn – een hoge startinvestering nodig is, zoals voor verregaande isolatie van woningen én de aansluiting op het net.

Voor de Bloemenbuurt in Didam is een modulair warmtesysteem (PDF) als meest betaalbare optie voor de korte termijn naar voren gekomen. Het gaat om een hybride systeem van een wijkproductiestation met een collectieve luchtwarmtepomp, die voor piekmomenten en als back-up gebruik maakt van gasgestookte ketels.

Sommers: “Na de renovatie maken de woningen eerst nog gebruik van de cv-ketels, maar als zich in de wijk een warmtenet ontwikkelt, dan kunnen we daarop aansluiten. Daarom treffen we al de voorbereidingen om later de warmte-afleverset in de woningen te plaatsen. De collectieve oplossing draagt bij aan de betaalbaarheid: we hoeven nu geen 200 individuele warmtepompen te plaatsen, maar maken gebruik van één unit in de buurt.

Daarnaast creëert de renovatie een goed moment om de details uit te werken over werkzaamheden die het ons straks makkelijker maken om bijvoorbeeld de leidingen voor een warmtenet aan te leggen.” Omdat de openbare ruimte in de Bloemenbuurt wordt vernieuwd, zijn verschillende werkzaamheden in de ondergrond te combineren, wat bijdraagt aan de betaalbaarheid.

Roland van der Horst, senior business ontwikkelaar bij Firan, ziet de timing van investeringen als een grote uitdaging voor woningcorporaties die toewerken naar een aardgasvrije woningvoorraad. “Een overstap naar een all electric oplossing vereist doorgaans een hoge mate van isolatie, die voor oudere woningen kostbaar is. Voor een aansluiting op een warmtenet op een midden of hoge temperatuur is er minder isolatie nodig en liggen de transitiekosten daarom lager.”

“Een slimme aansluiting van het warmtenet op de bestaande bouw, bijvoorbeeld door leidingen via de gevel of de kruipruimte te plaatsen, verbetert de business case voor woningcorporaties omdat de graafkosten daarmee verminderen.” Om de ondergrondse infrastructuur voor een warmtenet op wijkniveau te realiseren, werken partijen zoals de gemeente, provincie en Firan aan co-financiering.

Startmotor in de wijk

De Bloemenbuurt is aangesloten bij De Wijk van de Toekomst, een onderdeel van het programma Gebouwde Omgeving van het Gelders Energieakkoord uit 2019, dat wijken ondersteunt om stappen te zetten richting een aardgasvrije woonomgeving. Sommers: “De gemeente heeft er vanuit de Transitievisie Warmte belang bij dat niet alleen de woningen van Plavei maar ook particuliere huishoudens de overstap maken. Wij kunnen met het warmtenet een stapje extra zetten en daadwerkelijk als startmotor fungeren voor een aardgasvrije Bloemenbuurt. Bij een all electric oplossing zou dat niet mogelijk zijn. Daar komt bij dat het warmtenet modulair is opgebouwd, zodat na de Bloemenbuurt mogelijk ook andere wijken kunnen aansluiten. Op termijn is misschien zelfs een verbinding met andere netten mogelijk, met een koppeling naar Zevenaar en afvalverwerker AVR in Duiven als bron.”

Van der Horst vult aan: “Een open net dat onder dezelfde voorwaarden toegankelijk is voor verschillende bronnen en leveranciers levert een bijdrage aan de betaalbaarheid voor de eindgebruiker, omdat er een gezonde concurrentie ontstaat.”

Voor Plavei is ook de keuzevrijheid van de eindgebruikers belangrijk, zegt Sommers. “Als we warmte afnemen van de AVR dan hebben huurders geen vrije keuze voor een leverancier. Een open net is daarom het vertrekpunt voor het warmtenet in de Bloemenbuurt.” Plavei en de gemeente kijken ook naar een coöperatieve samenwerking met partijen die duurzame warmte produceren en schone energie opwekken.

Investeren in ontwikkelen

Sinds 1 mei 2020 kunnen verhuurders, zoals woningcorporaties, gebruik maken van de stimuleringsregeling aardgasvrije huurwoningen (SAH), die is bedoeld om huurwoningen aan te sluiten op een warmtenet in de buurt. De subsidie is vooral inzetbaar voor de uitbreiding van warmtenetten: de beschikbaarheid van een leverancier is een randvoorwaarde voor financiering, en dit is niet altijd het geval bij netten die nog in ontwikkeling zijn.

De overheid heeft verder extra budget vrijgemaakt voor verduurzaming via de ISDE en er is een nieuwe ronde gestart van het Programma Aardgasvrije Wijken. De gemeente Montferland heeft voor de Bloemenbuurt een subsidie aangevraagd bij het Programma Aardgasvrije Wijken, om daarmee de woningen in de Bloemenbuurt (en in het bijzonder het particuliere eigendom in de wijk) aan te haken op het warmtenet.

Betaalbaarheid voor huurders

Woonlastenneutraliteit voor de huurders is voor woningcorporaties een belangrijk doel. Hierbij geldt het zogenoemde split incentive: de gebouweigenaar investeert en berekent de investeringen door aan de verhuurder via de maandelijkse woonlasten, en de huurder krijgt het voordeel van meer comfort en vaak een lagere energierekening. Voor sociale huurwoningen gelden strenge regels over de mate waarin de investeringskosten kunnen worden doorberekend. De corporatie heeft daarom de vereiste investeringscapaciteit nodig voor de bijdrage in de aansluitkosten (BAK). Van der Horst: “Woningcorporaties zetten zich in om aardgasvrije warmte-oplossingen betaalbaar te maken voor de huurders. Maar met een lage BAK is het niet mogelijk om wijken met een diversiteit aan woningen integraal aan te sluiten op een warmtenet.”

Subsidies zijn belangrijk voor de warmtetransitie, maar er zitten ook haken en ogen aan, zegt Schaart. “Subsidies zijn vaak broodnodig om tot een rendabele business case te komen, maar voor nieuwe netten is doorgaans eerst extra onderzoek nodig. Dat roept de vraag op: hoe kunnen we op allerlei plekken in Nederland de warmtevoorziening verduurzamen – en niet alleen op de locaties waar nu al een warmtenet ligt? Wie gaat de warmtetransitie dan betalen en hoe verdelen we de lasten?” Van der Horst licht toe: “Vooral voor onderzoeks- en ontwikkeltrajecten voor nieuwe warmtenetten hebben de partijen in de lokale warmteketen subsidies hard nodig. Op die manier kunnen we bijvoorbeeld onderzoeken op welke locatie een warmtenet met thermische energie uit oppervlaktewater rendabel is, en hoe we de business case rondkrijgen voor wijken met naast corporatiewoningen ook veel particuliere huizen en grondgebonden gebouwen.”

Leren van elkaar

Een toenemend aantal woningcorporaties neemt deel aan verkennend onderzoek naar de mogelijkheden voor warmtenetten in woonbuurten en staat open voor het leerproces dat de betrokken partijen daarbij doormaken. Subsidies kunnen bijdragen aan het succes van deze co-creatie. Daarnaast ligt er een belangrijke rol voor publieke partijen zoals warmtenetwerkbedrijven, die immers uitgaan van een relatief laag rendement en een lange terugverdientijd om de maatschappelijke belangen te borgen.

Schaart: “Als de infraspecialist van de netwerkbedrijf Alliander staan wij voor een transparante business case en een maatschappelijk rendement. Ons doel is niet winstmaximalisatie – en daar zijn we dan ook graag open over.” Sommers onderstreept het belang van een open business case. “Het verdienmodel van warmteleveranciers is altijd een blackbox geweest. Nu is het de tijd om daarin verandering te brengen en scherp te onderhandelen over realistische tarieven.”

“Je hebt partners met ervaring nodig die je verder helpen”, vult Sommers aan. “Wij zijn al bijna twee jaar geleden begonnen met de zoektocht naar duurzame en aardgasvrije oplossingen voor onze bestaande woningen. We hebben echt een iteratief leerproces doorgemaakt, door informatie uit te wisselen met kundige partijen zoals Firan. Als je een startmotor wilt zijn voor de warmtetransitie dan heb je daar steun bij nodig, zowel financieel als praktisch. De realisatie van een warmtenet is een ingewikkeld proces dat een lange adem vereist – van alle betrokkenen. Als we meters willen maken met de warmtetransitie dan moeten we er echt voor gaan.”

Vijf tips voor woningcorporaties

De tips van Robin Sommers van woningcorporatie Plavei om tot een betaalbaar warmtenet te komen:

  • Maak een zorgvuldige berekening van de verschillende kosten, om te waarborgen dat de woonlasten van de eindgebruikers niet stijgen.
  • Investeer in isolatie waar dat mogelijk is. Ook na-isolatie kan de woonlasten voor de huurders verminderen.
  • Ga voor een transparante business case, bijvoorbeeld in samenwerking met een publieke partner zoals Firan.
  • Weeg de verschillende alternatieve warmte-oplossingen goed tegen elkaar af. Een all electric oplossing is niet overal de beste optie.
  • Volg de actuele ontwikkelingen op landelijk niveau en leer van elkaar, bijvoorbeeld via het Programma Aardgasvrije Wijken en de Startmotor van Aedes.

Whitepaper: De ontwikkeling van een warmtenet

Vul uw gegevens in en ontvang de whitepaper ‘De ontwikkeling van een warmtenet’ per e-mail.

  • Dit veld is bedoeld voor validatiedoeleinden en moet niet worden gewijzigd.
Gemeente Montferland, woningcorporatie Plavei en Firan onderzoeken de technische en financiële haalbaarheid van een warmtenet voor de Bloemenbuurt in Didam. Het uitgangspunt is daarbij een open warmtenet met onafhankelijk netbeheer, dat onder dezelfde voorwaarden toegankelijk is voor verschillende bronnen, leveranciers en afnemers. Dat levert een bijdrage aan de betaalbaarheid, betrouwbaarheid en duurzaamheid van het project en garandeert de keuzevrijheid voor bewoners.